个人住房商业性贷款必读

一、贷款人的条件
    1、 具有合法有效的身份证明。
            本市居民的身份证、户口薄；外省市居民除身份证、户口薄外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁需提供出生证或独生子女证。
    2、 必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。
            收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过20000元人民币的，应提供税单或其他资产证明（银行存单、有价证券、投资证明、房产等）
    3、 具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。
    4、 与卖方签定有效的购房合同或购房协议。
    5、 支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
    6、 贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。
    7、 贷款银行规定的其他条件。


二、贷款人需提供的材料
    1、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证）复印件。
    2、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章。
    3、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。
    4、 贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。
    5、 贷款人收入证明。
    6、 房屋买卖合同原件一本。
    7、 买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。
    8、 所购买房屋的产权证复印件。


三、贷款成数、期限和利率
    1、 二手房住宅贷款成数最高为购房总价与房屋评估价两者之间低值的70%，根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。
    2、 贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。
    3、 贷款利率按照中国人民银行有关贷款利率的规定执行。见个人住房商业性贷款利率表


四、贷款流程
    1、办理申请手续，准备相关贷款材料。
    2、银行初审。
    3、购买保险。
    4、银行复审。
    5、签订《住房抵押贷款合同》。
    6、与卖方办理房屋产权过户。
    7、银行为该房屋办理抵押登记手续
    8、交易中心出产证、银行取回他项权利证明，银行放款。


五、还款方式选择
    1、等额本息还款法
           即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。
    2、等额本金还款法
           即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。


六、贷款费用
      见二手房买卖税费详情表之求购方应付税费。


七、贷款注意事项
    1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定首付款与贷款比例。银行审批的贷款额度一般来讲是小于或等于申请的贷款额度，避免贷款额度不足而造成房屋买卖合同违约。
    2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。谨慎的制定贷款及还款计划，如果你的预期收入有风险以及有较大的预期支出，将会削弱你的还款能力，从而影响你的还款资信。
    3、预算还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据，其计算方式是：家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额，在计算时要考虑收入和支出的可能变化。
    4、预算最高可承受的贷款额度。月还款能力与月还款额相等的贷款额度为其最高可承受的贷款额度。
    5、首付款的宽松原则。首期付款不要把手头的现金用完，而应留有资金用于装修、配置、还款、投资、创业的费用。
    6、评估所买房屋的贷款资格。若是房龄太久，贷款成数有可能达不到你的要求，还有一些房屋银行是不贷款的，比如拍卖的房屋。以免因不能贷款或贷款额度不足而影响你的购房计划，甚至因贷款原因不能支付卖方房款而造成违约。